70er-/80er-Haus vor dem Kauf prüfen

Energetische Sanierung beim 70er-/80er-Haus vor dem Kauf prüfen

Ein Haus aus den 1970er- oder 1980er-Jahren kann auf den ersten Blick modern und gepflegt wirken. Frischer Putz, neue Farbe und modernisierte Räume sagen jedoch noch nicht aus, ob auch eine energetische Sanierung durchgeführt wurde.

Gerade vor dem Hauskauf lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf Dach, oberste Geschossdecke, Fassade, Kellerdecke und Fenster. Auch mögliche Nachrüstpflichten sowie Schadstoffe können für eine spätere Sanierung relevant werden.

Entscheidend ist, diese Punkte möglichst vor dem Notartermin zu prüfen und vorhandene Sanierungen durch geeignete Unterlagen nachvollziehen zu können.

Bei einem 70er- oder 80er-Haus sollte der sichtbare Zustand nicht mit einer energetischen Sanierung gleichgesetzt werden. Käufer sollten vor dem Notartermin Nachweise zu Dach, Dämmung, Fassade, Kellerdecke und Fenstern prüfen und mögliche Nachrüstpflichten sowie Schadstoffe berücksichtigen. Der Energieausweis allein reicht für eine umfassende Beurteilung des Gebäudes nicht aus.

Woran lässt sich eine energetische Sanierung erkennen?

Eine moderne Optik ist kein verlässlicher Nachweis für eine energetische Sanierung. Ein Haus kann frisch verputzt, neu gestrichen und innen modern gestaltet sein, ohne dass die energetisch relevanten Bauteile entsprechend erneuert wurden.

Deshalb sollten Käufer konkret nachfragen, wann wesentliche Bauteile erneuert wurden und wie die jeweilige Dämmung ausgeführt wurde. Besonders relevant sind:

• Dach und oberste Geschossdecke
• Fassade
• Kellerdecke
• Fenster

Neben dem Zeitpunkt der Arbeiten ist wichtig, ob sich die Maßnahmen nachvollziehen lassen. Rechnungen, Fotos und Baubeschreibungen können Aufschluss darüber geben, welche Arbeiten tatsächlich durchgeführt wurden.

Fehlen entsprechende Nachweise, sollte die Bezeichnung „saniert“ nicht automatisch so verstanden werden, dass das Gebäude auch energetisch saniert wurde.

Welche Nachrüstpflicht kann nach dem Hauskauf relevant werden?

Bei einem Eigentümerwechsel kann eine Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke beziehungsweise das darüberliegende Dach relevant werden. Das betrifft Fälle, in denen der vorhandene Wärmeschutz nicht ausreicht.

Dieser Punkt sollte bereits vor dem Notartermin geprüft werden. So lässt sich besser einschätzen, ob neben dem Kauf weitere Maßnahmen am Gebäude zu berücksichtigen sind.

Gilt nach jedem Eigentümerwechsel automatisch eine Zwei-Jahres-Frist?

Nein. Die häufig genannte Zwei-Jahres-Frist gilt nicht pauschal bei jedem Hauskauf. Sie beginnt auch nicht automatisch bei jedem weiteren Verkauf des Gebäudes von vorne.

Entscheidend sind der vorhandene Wärmeschutz und die Art des Gebäudes. Eine pauschale Aussage allein aufgrund des Eigentümerwechsels reicht deshalb nicht aus. Die konkrete Situation des Gebäudes sollte vor dem Kauf geprüft werden.

Was sagt der Energieausweis über ein 70er-/80er-Haus aus?

Der Energieausweis ist eine wichtige Unterlage, ersetzt aber keine umfassende Prüfung des Gebäudes. Insbesondere gibt er keine vollständige Auskunft über den Zustand anderer Bereiche, die bei einem älteren Haus relevant sein können.

Der Energieausweis ersetzt keine Prüfung von:

• Elektrik
• Rohrleitungen
• Feuchtigkeit
• möglichen Schadstoffen

Wer einen Energieausweis vorgelegt bekommt, sollte diesen deshalb nicht als vollständige technische Bewertung des Hauses verstehen. Zusätzlich können die tatsächlichen Verbrauchswerte wichtige Unterlagen für die Prüfung vor dem Kauf sein.

Welche Rolle können Asbest und andere Schadstoffe spielen?

Bei Gebäuden aus den 1970er- und 1980er-Jahren können mögliche Schadstoffe für spätere Sanierungsarbeiten relevant sein. Asbest kann unter anderem in Dach- und Fassadenverkleidungen, Fliesenklebern, Putzen oder Spachtelmassen vorkommen.

Ein solcher Befund kann eine spätere Sanierung und die notwendige Entsorgung deutlich aufwendiger machen. Das betrifft insbesondere Arbeiten, bei denen vorhandene Materialien bearbeitet oder zurückgebaut werden.

Was ist vor Bohren, Schleifen oder Rückbau zu beachten?

Besteht ein Verdacht auf Asbest, sollte dieser vor dem Bohren, Schleifen oder Rückbau fachgerecht geprüft werden. Die sichtbare Betrachtung eines modernisierten Gebäudes reicht nicht aus, um solche möglichen Belastungen auszuschließen.

Vor dem Hauskauf ist daher auch die Frage sinnvoll, ob bereits Schadstoffprüfungen oder entsprechende Sanierungen durchgeführt wurden. Vorhandene Informationen und Nachweise sollten dem Käufer zur Verfügung gestellt werden.

Welche Unterlagen sollten Käufer vor dem Notartermin verlangen?

Wer die energetische Sanierung und mögliche weitere Sanierungsthemen eines 70er- oder 80er-Hauses einschätzen möchte, sollte sich nicht allein auf die Beschreibung im Exposé verlassen. Vor dem Notartermin sollten mindestens folgende Unterlagen geprüft werden:

• Rechnungen und Nachweise früherer Sanierungen
• Baubeschreibungen und Fotos von Dach, Fassade und Dämmung
• Energieausweis und tatsächliche Verbrauchswerte
• Informationen zu bekannten Schadstoffprüfungen oder Sanierungen

Diese Unterlagen helfen dabei, Aussagen über bereits erfolgte Maßnahmen besser einzuordnen. Insbesondere bei der Dämmung ist entscheidend, nicht nur nach einer Sanierung zu fragen, sondern auch nach deren konkreter Ausführung und Dokumentation.

Was bedeutet das für Eigentümer?

Beim Kauf eines 70er- oder 80er-Hauses sollte der sichtbare Modernisierungszustand von der energetischen Qualität getrennt betrachtet werden. Neue Oberflächen und moderne Räume beantworten nicht die Frage, wann Dach, Fassade, Kellerdecke oder Fenster erneuert und wie diese Bauteile gedämmt wurden.

Auch der Energieausweis deckt nicht alle für eine spätere Sanierung wichtigen Themen ab. Elektrik, Rohrleitungen, Feuchtigkeit und mögliche Schadstoffe müssen gesondert betrachtet werden.

Besonders wichtig ist die Prüfung vor dem Notartermin. Zu diesem Zeitpunkt können vorhandene Nachweise eingeholt, mögliche Nachrüstpflichten betrachtet und Informationen über bekannte Schadstoffprüfungen oder Sanierungen geprüft werden.

Fazit

Eine energetische Sanierung lässt sich bei einem 70er- oder 80er-Haus nicht an frischer Farbe oder modernen Innenräumen erkennen. Käufer sollten nachvollziehen, wann Dach, oberste Geschossdecke, Fassade, Kellerdecke und Fenster erneuert wurden und wie die Dämmung ausgeführt wurde. Rechnungen, Fotos und Baubeschreibungen können dabei wichtige Nachweise sein. Beim Eigentümerwechsel kann außerdem eine Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke beziehungsweise das darüberliegende Dach relevant werden, wenn der Wärmeschutz nicht ausreicht. Die häufig genannte Zwei-Jahres-Frist gilt dabei nicht pauschal für jeden Hauskauf. Der Energieausweis ersetzt zudem keine Prüfung von Elektrik, Rohrleitungen, Feuchtigkeit oder möglichen Schadstoffen. Deshalb sollten diese Punkte möglichst vor dem Notartermin geklärt werden.

FAQ

Ist ein modernisiertes 70er-/80er-Haus automatisch energetisch saniert?

Nein. Frischer Putz, neue Farbe und moderne Räume bedeuten nicht automatisch, dass eine energetische Sanierung durchgeführt wurde. Entscheidend ist, welche energetisch relevanten Bauteile tatsächlich erneuert oder gedämmt wurden und ob dafür Nachweise vorhanden sind.

Welche Bauteile sollte ich vor dem Hauskauf prüfen?

Besonders relevant sind Dach, oberste Geschossdecke, Fassade, Kellerdecke und Fenster. Käufer sollten nachfragen, wann diese Bauteile erneuert wurden und wie die Dämmung ausgeführt wurde. Rechnungen, Fotos und Baubeschreibungen können die Angaben nachvollziehbar machen.

Gilt die Zwei-Jahres-Frist bei jedem Hauskauf?

Nein, die häufig genannte Zwei-Jahres-Frist gilt nicht pauschal bei jedem Hauskauf und beginnt nicht automatisch bei jedem weiteren Verkauf von vorne. Entscheidend sind der vorhandene Wärmeschutz und die Art des Gebäudes. Deshalb sollte die konkrete Situation vor dem Notartermin geprüft werden.

Reicht der Energieausweis zur Prüfung eines älteren Hauses aus?

Nein. Der Energieausweis ersetzt keine Prüfung von Elektrik, Rohrleitungen, Feuchtigkeit oder möglichen Schadstoffen. Diese Bereiche müssen bei Bedarf gesondert betrachtet werden.

Wo kann bei einem 70er-/80er-Haus Asbest vorkommen?

Asbest kann bei Gebäuden aus dieser Zeit unter anderem in Dach- und Fassadenverkleidungen, Fliesenklebern, Putzen oder Spachtelmassen vorkommen. Ein Verdacht sollte vor dem Bohren, Schleifen oder Rückbau fachgerecht geprüft werden.

Welche Nachweise sollte ich vor dem Notartermin einsehen?

Dazu gehören Rechnungen und Nachweise früherer Sanierungen, Baubeschreibungen und Fotos von Dach, Fassade und Dämmung sowie der Energieausweis und tatsächliche Verbrauchswerte. Auch Informationen zu bekannten Schadstoffprüfungen oder Sanierungen sollten berücksichtigt werden.

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