Altbau oder Neubau: die Monatsrate im Vergleich

Altbau oder Neubau: Was die Monatsrate wirklich unterscheidet

Wer vor der Entscheidung zwischen einem sanierungsbedürftigen Altbau und einem Neubau steht, vergleicht fast immer zuerst die Kaufpreise. Diese Zahl ist die auffälligste – und sie beantwortet die eigentliche Frage nicht.

Denn beim Altbau kommt die Sanierung hinzu, und beim Neubau entfällt sie. Erst wenn beide Wege bis zur monatlichen Rate durchgerechnet sind, wird vergleichbar, was ein Haushalt tatsächlich trägt.

Dieser Beitrag rechnet beide Varianten an einem Beispiel durch: gleiche Familie, ähnliche Wohnfläche, gleiche Laufzeit – und zeigt, wo der Unterschied entsteht.

In der hier gerechneten Beispielkonstellation liegt die Differenz bei rund 1.250 Euro monatlicher Rate. Der Altbau mit 149 Quadratmetern Wohnfläche wird für 200.000 Euro gekauft und anschließend saniert; Kauf und Sanierung zusammen führen über die KfW-Produkte zu einer monatlichen Rate von rund 2.000 Euro. Der Neubau mit ähnlicher Wohnfläche kostet 650.000 Euro und führt bei normalen marktüblichen Zinsen zu einer monatlichen Rate von 3.250 Euro. Die Rechnung gilt für eine junge Familie mit zwei Kindern und 35 Jahren Laufzeit und muss für jede Situation individuell bewertet werden.

Die Ausgangslage des Vergleichs

Verglichen werden zwei Objekte, die sich in der Wohnfläche kaum unterscheiden: ein Altbau mit 149 Quadratmetern Wohnfläche und großem Garten und ein Neubau mit ähnlicher Wohnfläche und kleinem Garten.

Auf beiden Seiten steht dieselbe Käufergruppe: eine junge Familie mit zwei Kindern. Damit sind die Rahmenbedingungen so weit angeglichen, dass die Finanzierung der eigentliche Unterschied bleibt.

Variante 1: Altbau kaufen und sanieren

Der Kaufpreis des Altbaus liegt bei 200.000 Euro. Die Finanzierung teilt sich in zwei Blöcke auf – den Kauf und die anschließende Sanierung.

Der Kauf

Der Kauf wird überwiegend über den KfW 308 finanziert. Daraus ergibt sich eine monatliche Rate von um die 515 Euro.

Der verbleibende Teil läuft über einen weiteren klassischen Bankkredit. In Summe zahlt die Familie für den Kauf 715 Euro im Monat.

Die Sanierung

Für die Sanierung wird der KfW 261 genutzt. Hier liegt die monatliche Rate bei 780 Euro.

Für die übrige Summe kommt erneut ein klassischer Kredit hinzu, mit 500 Euro im Monat. Damit liegt die Sanierung bei 1.280 Euro monatlich.

Die Gesamtrate

Kauf und Sanierung zusammen ergeben über die KfW-Produkte eine monatliche Rate von um die 2.000 Euro.

In dieser Summe ist der durchsanierte Zustand des Hauses bereits enthalten – die Sanierung ist nicht aufgeschoben, sondern mitfinanziert.

Variante 2: Neubau kaufen

Der Neubau mit ähnlicher Wohnfläche kommt auf Kaufkosten von 650.000 Euro. Daraus ergibt sich eine monatliche Rate von 3.250 Euro.

Diese Rate entsteht bei normalen marktüblichen Zinsen. Eine Sanierung fällt nicht an, dafür gibt es auf dieser Seite auch keinen geförderten Anteil, der die Rate drückt.

Der Unterschied in Zahlen

Damit liegt die Differenz bei einer monatlichen Rate von 1.250 Euro – entweder für einen Neubau zu normalen marktüblichen Zinsen oder für einen Altbau, der nach den eigenen Vorstellungen durchsaniert wird und insgesamt rund 2.000 Euro im Monat kostet.

• Altbau, Kauf: 715 Euro im Monat, davon rund 515 Euro über den KfW 308
• Altbau, Sanierung: 1.280 Euro im Monat, davon 780 Euro über den KfW 261
• Altbau gesamt: rund 2.000 Euro im Monat
• Neubau: 3.250 Euro im Monat
• Differenz: rund 1.250 Euro im Monat

Warum die Rechnung nicht allgemeingültig ist

Jede Situation muss individuell bewertet werden. Die hier gezeigten Zahlen hängen an Annahmen, die sich von Haushalt zu Haushalt unterscheiden.

Die Laufzeit

Für dieses Beispiel wurde eine Laufzeit von 35 Jahren gewählt. Eine andere Laufzeit verändert die monatliche Rate auf beiden Seiten.

Die Anzahl der Kinder

Der Rechnung liegen zwei Kinder zugrunde. Gerade bei KfW-Krediten lässt sich mit mehr Kindern noch besser finanzieren – und mit weniger Kindern entsprechend etwas schlechter.

Was bedeutet das für Eigentümer?

Der Kaufpreis allein trägt die Entscheidung nicht. Aussagekräftig wird der Vergleich erst, wenn beim Altbau die Sanierung mitgerechnet und beides bis zur monatlichen Rate durchgezogen wird.

In der hier gerechneten Konstellation führt der Weg über den Altbau zu einer deutlich niedrigeren Monatsrate, obwohl die Sanierung vollständig enthalten ist. Der Grund liegt in der Struktur der Finanzierung: Ein erheblicher Anteil läuft über geförderte Kredite – beim Kauf rund 515 von 715 Euro, bei der Sanierung 780 von 1.280 Euro.

Wer vor dieser Entscheidung steht, sollte die eigene Konstellation entsprechend durchrechnen lassen: Laufzeit, Anzahl der Kinder und der tatsächliche Sanierungsumfang verschieben das Ergebnis. Es kommt wie immer auf die individuelle Situation an.

Fazit

Der Vergleich zwischen Altbau und Neubau entscheidet sich an der monatlichen Rate, nicht am Kaufpreis. Im gerechneten Beispiel wird ein Altbau mit 149 Quadratmetern für 200.000 Euro gekauft; der Kauf kostet über den KfW 308 und einen klassischen Bankkredit 715 Euro im Monat, die Sanierung über den KfW 261 und einen weiteren Kredit 1.280 Euro im Monat. Zusammen sind das rund 2.000 Euro monatlich für ein durchsaniertes Haus. Der Neubau mit ähnlicher Wohnfläche kostet 650.000 Euro und führt bei normalen marktüblichen Zinsen zu 3.250 Euro im Monat. Die Differenz liegt damit bei rund 1.250 Euro monatlich. Zugrunde liegen eine junge Familie mit zwei Kindern und 35 Jahre Laufzeit. Bei KfW-Krediten lässt sich mit mehr Kindern besser finanzieren, mit weniger Kindern schlechter – jede Situation muss deshalb individuell bewertet werden.

FAQ

Wie groß ist der Unterschied zwischen Altbau und Neubau im Monat?

In diesem Beispiel liegt die Differenz bei einer monatlichen Rate von rund 1.250 Euro: etwa 2.000 Euro für den gekauften und durchsanierten Altbau gegenüber 3.250 Euro für den Neubau.

Wie setzt sich die Rate beim Altbau zusammen?

Aus zwei Blöcken. Der Kauf kostet 715 Euro im Monat, davon rund 515 Euro über den KfW 308 und der Rest über einen klassischen Bankkredit. Die Sanierung kostet 1.280 Euro im Monat, davon 780 Euro über den KfW 261 und 500 Euro über einen weiteren klassischen Kredit.

Warum ist die Neubau-Rate höher?

Die Kaufkosten liegen mit 650.000 Euro deutlich über den 200.000 Euro des Altbaus, und die Rate von 3.250 Euro entsteht bei normalen marktüblichen Zinsen.

Welche Laufzeit liegt der Rechnung zugrunde?

35 Jahre, bei einer jungen Familie mit zwei Kindern.

Spielt die Anzahl der Kinder eine Rolle?

Ja. Gerade bei KfW-Krediten lässt sich mit mehr Kindern noch besser finanzieren und mit weniger Kindern entsprechend etwas schlechter.

Lässt sich die Rechnung auf jeden Fall übertragen?

Nein. Jede Situation muss individuell bewertet werden – es kommt auf die konkreten Rahmenbedingungen an.

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